پیش بینی نیمه دوم بازار مسکن

به گزارش بنکر (Banker)، اطلاعات مربوط به قیمت‌ و معاملات بازار مسکن، هر ماه از طریق آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ارائه می‌شود و تحلیل تحولات بازار، معمولاً بر مبنای این داده‌های آماری است. آخرین آمار رسمی بازار مسکن مربوط به شهریور است و هنوز آمارهای مهر از سوی مراجع رسمی اعلام نشده است. براساس آمارها، قیمت مسکن در نیمه اول امسال هرماه نسبت به ماه قبل از آن افزایش داشته و به خاطر این افزایش قیمت از تعداد معاملات کم شده است. آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در شهریور 24 میلیون تومان بود که افزایش 91 رصدی را نسبت به شهریور سال گذشته نشان می‌دهد.
 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در شهریورماه سال ۱۳۹۹ به 8.5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6.8 درصد کاهش و 203 درصد افزایش نشان می‌دهد. البته با توجه به کاهش معاملات مسکن در شهریور 98، فعالان بازار مسکن معتقدند آمار رشد معاملات شهریور امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل به خاطر افت چشمگیر معاملات سال گذشته است. همچنین بر اساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر آپارتمان در شهر تهران 24 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 5.1 درصد افزایش نشان می‌دهد. گزارش مهرماه هنوز اعلام نشده است.
افزایش قیمت مسکن در نیمه نخست سال تحت تأثیر رشد قیمت در بازارهای دیگر بویژه در بازار ارز و طلا بود. البته به گفته برخی کارشناسان افزایش ارزش بازار سرمایه هم امسال بازار مسکن را متأثر کرده است. در دو ماه منتهی به مهرماه ۱۳۹۹ معاملات روند کاهشی داشته و دو افت ۳۵ درصد و 6.8 درصد ماهانه را تجربه کرد.

نیمه دوم متفاوت؟
بازار مسکن اگر شرایط عادی داشته باشد معمولاً نیمه اول سال را پر تحرک و نیمه دوم سال را با کاهش تحرکات به پایان می‌برد. البته با توجه به اینکه این بازار کاملاً متأثر از تحولات بازارهای دیگر است، اگر بازارهای دیگر تلاطم داشته باشد، بازار مسکن هم به خاطر تلاطم بازارهای دیگر، از روند عادی خود خارج می‌شود. به همین دلیل امسال در 6 ماهه دوم سال ممکن است بازار مسکن متفاوت از نیمه‌ دوم سال‌های دیگر باشد.
مصطفی قلی خسروی، رئیس مشاوران املاک در گفت‌وگو با «ایران» گفت: به‌خاطر انتخابات ریاست جمهوری امریکا، تحولات سیاسی در نیمه دوم امسال شرایط متفاوتی دارد. اگر این تحولات به آرامش بازارها و به دنبال آن کاهش نرخ ارز منجر شود، تأثیر آن بر بازار مسکن دیده خواهد شد و قیمت در این بازار هم کاهش را نشان خواهد داد.
اما در بازار مسکن بر خلاف بازارهای دیگر دوره‌های رکود و رونق وجود دارد. در دوره رونق رشد قیمت و افزایش تقاضا وجود دارد اما در دوره رکود قیمت مسکن افت نمی‌کند، بلکه ثبات قیمتی ایجاد می‌شود. به این معنی که اگر رشد قیمت مسکن به خاطر رشد قیمت در بازارهای دیگر اتفاق بیفتد، اما با کاهش قیمت در آن بازارها قیمت مسکن کاهشی نخواهد بود بلکه ممکن است مدتی قیمت در این بازار پایدار بماند. در حالی که در بازارهای دیگر کاهش یا افزایش قیمت‌ها وجود دارد و قیمت در این بازارها برای چند ماه پایداری یا ثبات ندارد.
نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با «ایران» می‌گوید چون رشد قیمت در بازارهای دیگر در چند ماه اخیر بسیار زیاد بود و به تبع آن قیمت مسکن هم رشد بالایی داشت، قطعاً با کاهش نرخ ارز و طلا چشم‌انداز قیمت مسکن هم در ماه‌های پیش رو کاهش خواهد داشت.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، اگر تحولات سیاسی طوری پیش برود که در چند ماه آینده چشم‌انداز رشد قیمت ارز را داشته باشیم، قیمت مسکن رشد آرامی دارد. رشد قیمت مسکن به اندازه رشد قیمت در بازارهای دیگر نیست چون در 6 ماه گذشته رشد قیمتی به نهایت خود رسیده و متقاضیان مصرفی را از بازار خرید خارج کرده است.  اما اگر نرخ ارز کاهش  داشته باشد این اتفاق روی قیمت مسکن تأثیر کاهشی دارد. هر چند قیمت مسکن به اندازه قیمت خودرو، ارز یا سکه و طلا افت نخواهد داشت اما اطمینان داشته باشید کاهش قیمت مخصوصاً در برخی مناطق تهران را خواهیم داشت با این تحولات، رشد تعداد معاملات را هم در نیمه دوم سال مشاهده می‌کنیم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم بر این موضوع تأکید دارد که چهار مؤلفه، ارز، طلا، انرژی و بورس تأثیر مستقیم بر بازار مسکن دارد و اگر قیمت در این بازارها افزایشی باشد، در بازار مسکن مشکل ایجاد می‌شود چون رشد قیمت مسکن در هر متر رخ می‌دهد و ممکن است در یک ماه قیمت یک واحد از یک میلیارد به یک و نیم یا دو میلیارد تومان برسد.
به گفته خسروی، حتی اگر قیمت یک ملک مثلاً 50 تا 100 میلیون تومان رشد داشته باشد خریداران از معامله آن کنار می‌روند به همین دلیل افزایش قیمت مسکن باعث کاهش تقاضا در بازار شده است.
خسروی می‌گوید: کنترل قیمت در بازارهای دیگر تأثیر بسیار زیادی بر ثبات قیمت مسکن دارد. چون برای مثال مصالح ساختمانی تورم کمتری دارد و تولید داخل است اما 85 درصد هزینه مسکن نرخ زمین است که مستقیماً تحت تأثیر قیمت‌ها در بازارهای موازی است.
رئیس مشاوران املاک به این نکته اشاره می‌کند که تورم مسکن برای مصرف کنندگان سود نیست و سود آن فقط برای معاملات سرمایه‌ای و سوداگری است بنابراین مالکانی که یک واحد دارند و در آن زندگی می‌کنند، هیچ سودی از افزایش حتی یک میلیارد تومانی ملک خود نمی‌برند و حتی به خاطر افزایش تورم و بالا رفتن هزینه‌ها از افزایش قیمت ملک خود متضرر هم می‌شوند.
روند کاهشی نرخ ارز، طلا و افت شاخص بورس در هفته گذشته در بازار مسکن تأثیر هر چند اندک داشت و نرخ‌های پیشنهادی در فایل‌های فروش مسکن در برخی مناطق افت داشت اما کارشناسان چشم‌انداز کاهش یا رشد قیمت در بازار مسکن را در انتظار تحولات سیاسی می‌دانند.

 بازار اجاره
در بازار اجاره، اما امسال علاوه بر متغیرهای عمومی تأثیرگذار بر قیمت اجاره، شیوع کرونا تأثیر بیشتری بر تحولات این بازار داشت. آن طور که یکی از مشاوران املاک منطقه 7 تهران به ما می‌گوید: به خاطر کرونا در بهار و تابستان که همیشه بیشترین جابه‌جایی فصلی را داریم، جابه‌جایی‌ها کم شده و بیشتر مستأجران و مالکان قرارداد خود را تمدید کرده‌اند.
امسال در بازار اجاره همچنین دو سیاست جدید به خاطر شیوع کرونا اجرا شد. تعیین محدودیت سقف برای افزایش اجاره بها و پرداخت وام کمک ودیعه مسکن به افراد واجد شرایط دو برنامه حمایتی سیاستگذاران از مستاجران بود. با این حال مشاوران املاک یا برخی مستأجران می‌گویند این تعیین سقف برای افزایش اجاره، هم تأثیر مثبت و هم تأثیر منفی بر قرارداد اجاره آنها داشته است. بر اساس تصمیم دولت حداکثر افزایش سقف اجاره برای مثال در شهر تهران 25 درصد اعلام شد. مستأجران ناراضی می‌گویند صاحبخانه هر سال حدود 15 درصد به اجاره اضافه می‌کرد اما امسال برخی صاحبخانه‌ها حداکثر سقف قیمتی اعلام شده را در نظر می‌گیرند و قیمت را با 25 درصد افزایش در نظر می‌گیرند. اما تعیین محدودیت سقف افزایش اجاره بها به گفته مشاوران املاک برای واحدهای بزرگ که قیمت اجاره بالایی دارد بهتر بوده چون مالکان این واحدها هر سال افزایش سقف اجاره بیش از 25 درصد را در نظر می‌گرفتند اما امسال تصمیم دولت باعث شده دست آنها برای افزایش زیاد اجاره بها باز نباشد.
با توجه به اینکه قیمت اجاره بر اساس تورم و قیمت مسکن تعیین می‌شود بنابراین اگر تأثیر تحولات سیاسی به سمت کاهش قیمت در بازارهای دیگر و در بازار مسکن باشد، رشد قیمت در بازار اجاره هم، در نیمه دوم سال، آرام‌تر از نیمه اول خواهد بود و جابه‌جایی‌ها هم با توجه به ادامه کرونا، همچنان کاهشی خواهد بود.
*سهیلا یادگاری/خبرنگار